Cinque miliardi di investimenti per cambiare il volto delle città partendo dal patrimonio pubblico dello Stato. La regia è quella dell’Agenzia del Demanio, non più e non solo "custode" di uffici e terreni, ma vero e proprio motore di rigenerazione urbana e sociale.

Una trasformazione profonda, ha detto il direttore generale, Alessandra dal Verme, durante la presentazione del Rapporto Annuale 2026, svoltasi nella prestigiosa Sala della Regina di Montecitorio, che vede l’immobile pubblico non più come un costo su una voce di bilancio, ma come una leva strategica per il futuro del Paese. Già sottoscritti 37 Piani città, si punta a 65 progetti entro il 2028.

Un tesoro da 63,2 miliardi, i numeri della gestione

Il patrimonio gestito dall’Agenzia è immenso: 45.415 immobili per un valore stimato di 63,2 miliardi di euro. Numeri che descrivono un’infrastruttura capillare composta da 44 milioni di metri quadrati di fabbricati – tra cui caserme, carceri, musei e uffici – e ben 1,3 miliardi di metri quadrati di aree, che includono riserve naturali e boschi.

Tra il 2022 e il 2025, l'Agenzia ha impresso una fortissima accelerazione agli investimenti, attivando 5,1 miliardi di euro. Sul fronte dell’efficienza operativa gli interventi conclusi sono aumentati del 172% rispetto al 2022 (+255% dal 2021) passando da circa 89 miliardi di euro a 242 miliardi di euro. Il numero degli interventi avviati è aumentato dal 2022 del 55%, arrivando a 619 interventi a gennaio 2026. Il valore degli interventi avviati con risorse di altre amministrazioni è cresciuto fino a 1,6 miliardi (+310%). Questa crescita, ha detto il direttore dal Verme, ha consolidato il ruolo del Demanio come principale stazione appaltante in Italia, specialmente per volumi di affidamenti in tecnologia Bim (Building information modeling), dove occupa il primo posto nella classifica OICE.

La visione "rigenerativa", al centro la persona

Il direttore dal Verme ha sottolineato come la "gestione rigenerativa" sia ormai un processo strutturato. «L’immobile pubblico torna a essere visto come strumento attivo del Paese, leva di sviluppo dei territori e di creazione di valore per la collettività» ha spiegato, ponendo l'accento sulla centralità della persona e sulla condivisione pubblico-privato.

Questa visione si concretizza nel Piano città degli immobili pubblici, un metodo innovativo di pianificazione integrata con enti locali, università e altre istituzioni. Al 30 giugno 2026, sono già stati firmati 37 Piani Città, con l'ambizioso obiettivo di arrivare a 65 entro il 2028. Questi piani coinvolgono 439 immobili da rigenerare (5,1 milioni di metri quadrati) e promettono ricadute economiche per 18 miliardi di euro, oltre a creare occupazione per oltre 97.500 unità.

Risposte concrete ai bisogni sociali, casa e università

Il Rapporto 2026 non parla solo di mattoni, ma di risposte ai cambiamenti demografici e sociali. Attraverso i Piani Città, si punta a creare oltre 6.700 nuovi posti letto per gli studenti universitari e più di 1.800 unità abitative destinate all’edilizia sociale con 12 milioni di metri quadrati di aree riqualificate per attività sociali e ricreative

L'ufficio pubblico del futuro, tecnologia e benessere

Un capitolo cruciale è dedicato alla logistica della Pubblica Amministrazione. L'obiettivo è superare il vecchio concetto di ufficio per creare spazi aperti, tecnologicamente evoluti e inclusivi. C’è l'ex Cinema Embassy a Bologna, oggi sede della Direzione Regionale, dotato di 220 sensori su 1.500 mq per una gestione intelligente dello spazio. La futura sede del Ministero dell'Ambiente in viale Boston, a Roma, il primo edificio ministeriale con struttura portante in legno e gestione BIM dell’intero ciclo di vita. E l'ex carcere femminile di Perugia, trasformato in una sede della Procura altamente sostenibile, capace di produrre quasi il 50% dell'energia da fonti rinnovabili.

Grandi complessi e borghi storici, la rinascita urbana

L'Agenzia è impegnata nella rigenerazione di grandi compendi immobiliari dismessi. Sono 57 gli interventi su scala urbana in corso, con 2,9 miliardi di euro allocati. Esempi sono le ex caserme Staveco e Stamoto a Bologna, quest'ultima inserita nel concorso internazionale di design urbano “Reinventing cities”. L'ex Arsenale di Pavia che sarà trasformato in un polo amministrativo integrato. E ancora la “Green city per la salute, la ricerca e la formazione” di Tor Vergata a Roma, che punta a diventare un ecosistema multifunzionale, con spazi pubblici e servizi. E sempre nella capitale il Nuovo Policlinico Umberto I e l’Ex Ospedale Forlanini.

Non manca l'attenzione al patrimonio storico-artistico, con 168 interventi in corso. Progetti come il restauro della Basilica di San Miniato al Monte a Firenze (finanziato dal Pnrr) la riqualificazione e l’illuminazione del complesso monumentale di Piazza del Plebiscito a Napoli e l'efficientamento della Basilica di Santa Maria degli Angeli e dei Martiri a Roma dimostrano come la tutela del patrimonio possa convivere con l'innovazione energetica.

Ambiente e Sostenibilità, un primato europeo

Un capitolo del Rapporto è dedicato alla rigenerazione del patrimonio naturale e paesaggistico. Tra i progetti illustrati rientrano le Saline di Tarquinia, un ecosistema di 140 ettari ed il Parco tematico minerario della Maiella, che coinvolge 14 Comuni e 7 enti e istituzioni. Gli interventi programmati sono 30 e 6 i progetti pilota. Poi le Città Erniche, con quattro Comuni coinvolti e un patrimonio storico diffuso su 410 chilometri quadrati. E la greenway dell’ex Ferrovia Circumetnea a Catania, un percorso di 4,5 chilometri finanziato con 36 milioni di euro con Fondi Fua e Pon Metro.

L’Agenzia del Demanio si pone all'avanguardia anche sul fronte della sostenibilità. È il primo ente pubblico ad aver adottato una rendicontazione volontaria allineata agli standard europei CSRD. I risultati raggiunti nel 2025 dicono che c’è stata una riduzione del 66% delle emissioni di CO₂ e un calo dei consumi energetici del 68%. Ridotto del 12% anche il consumo del suolo. Prosegue, inoltre, il piano di sicurezza sismica. Circa 3.000 gli immobili interessati dagli audit, con 2.700 attività concluse, 310 fabbricati coinvolti in interventi di riqualificazione energetica e adeguamento sismico. Nel 2025 sono stati messi in sicurezza 67.000 metri quadrati di spazi pubblici.

Il ruolo dei privati e la digitalizzazione

La valorizzazione passa anche per il partenariato pubblico-privato. Nel 2025 sono stati attratti 120 milioni di euro di capitali privati. Operazioni che riguardano concessioni a lungo termine (fino a 50 anni) e progetti innovativi come il Palazzo del Senato a Milano, con nuove funzioni aperte al pubblico, la "Green City" di Tor Vergata a Roma, la Manifattura Tabacchi di Torino, l’ex Polverificio Borbonico di Scafati e il Forte Sant’Andrea di Venezia.

Infine, il futuro è digitale: sono 180 i progetti di digitalizzazione sviluppati nel 2025, con un uso massiccio di digital twin (gemelli digitali degli immobili), intelligenza artificiale e cybersicurezza per gestire in modo più efficiente la complessa macchina del patrimonio pubblico italiano.