Concessioni balneari, la partita degli indennizzi può decidere chi vincerà le gare: attenzione puntata sulle perizie

Domenica 8 novembre, alle 10.30, il Salone Filomena Barletta di San Nicola Arcella ospita un convegno dal titolo che riassume bene la stagione, «Balneari tra sentenze, gare, indennizzi e ritardi». Il tema riguarda da vicino tutta la costa calabrese, che secondo il sistema informativo del demanio marittimo conta circa 4.700 concessioni e quasi 1.700 stabilimenti balneari. Le procedure di gara vanno avviate entro il 30 giugno 2027 e le concessioni in essere perdono efficacia il 30 settembre 2027.

Delle quattro parole del titolo, indennizzi è quella che si conosce meno ed è quella che deciderà se le gare saranno vere. Quel numero lo scriverà un commercialista, con una perizia che il Comune deve avere in mano prima del bando. Racconto come funziona partendo da un incarico che seguo in queste settimane in un Comune fuori regione, senza nomi, perché la stessa scena si ripeterà presto nei nostri Comuni.

La regola sta nell’articolo 4, comma 9, della legge 118 del 2022, riscritto dal decreto-legge 131 del 2024. Quando una concessione passa a un nuovo gestore, l’uscente ha diritto a un indennizzo pagato da chi subentra, pari al valore degli investimenti non ancora ammortizzati alla scadenza, compresi quelli fatti dopo calamità dichiarate o per nuovi obblighi di legge, al netto degli aiuti pubblici non restituiti, più un’equa remunerazione sugli investimenti degli ultimi cinque anni. Il valore va fissato prima del bando con una perizia asseverata, resa con esplicita dichiarazione di responsabilità da un professionista che il Comune sceglie tra cinque nomi indicati dal Presidente del Consiglio nazionale dei commercialisti. Le spese sono dell’uscente.

Sulla carta è una stima come tante, in realtà ha una struttura che nella pratica professionale non esiste altrove. Nel caso che seguo il Comune ha ricevuto dal Consiglio nazionale i nominativi estratti da un elenco regionale, ha raccolto le disponibilità e ha abbinato in seduta pubblica ogni concessione a un perito, ma solo per le imprese che avevano chiesto la stima. Il perito lo nomina il Comune, lo paga l’uscente, e il risultato lo pagherà un subentrante che oggi nessuno conosce. Chi paga la parcella, insomma, non è il destinatario della perizia, e infatti il Comune ha scritto che il compenso si concorda direttamente con l’impresa, senza intervento dell’ente, come suggerisce anche il Consiglio nazionale con l’informativa del 5 agosto.

Pochi giorni dopo la nomina, prima ancora di inviare un documento, l’impresa mi ha chiesto di definire incarico, compenso e modalità di pagamento. Una domanda legittima, a cui però non si può rispondere al buio, perché il compenso di una perizia si misura sul valore degli investimenti da stimare, che emerge solo dalle carte. Ho proposto di fissarlo dopo l’esame dei documenti, sui parametri ministeriali, in misura fissa e senza alcun legame con l’importo dell’indennizzo. Un perito pagato in proporzione al risultato non sarebbe più terzo.

La terzietà conta perché quel numero non resta in un fascicolo. Entra nel bando, diventa l’importo minimo rispetto al quale si misura l’offerta economica dei concorrenti, nella bozza di bando-tipo pesa sulle cauzioni e condiziona il subentro, che si perfeziona solo dopo il pagamento di almeno il venti per cento. Un errore per eccesso alza una barriera all’ingresso e consegna la gara all’uscente. Un errore per difetto espropria chi ha investito. In entrambi i casi la perizia finirà davanti a un giudice amministrativo.

I giudici hanno già fissato i confini. La Corte di giustizia europea, nel luglio 2024, ha ritenuto compatibile con il diritto dell’Unione la regola del codice della navigazione che devolve gratuitamente allo Stato le opere non amovibili, sicché l’indennizzo è una scelta del legislatore italiano e non un obbligo europeo. Il Consiglio di Stato, con il parere del luglio 2025 sullo schema di decreto ministeriale e poi con la decisione n. 6539 dello scorso 18 agosto, ha chiarito che l’indennizzo non è automatico e che spetta all’uscente provarne presupposti e ammontare con documenti. Chi non documenta, non viene indennizzato.

Il decreto sui criteri, atteso entro il 31 marzo 2025, non è mai arrivato, e il bando-tipo previsto dal decreto-legge 32 di marzo è ancora una bozza, dopo che il 22 ottobre la Conferenza unificata ha rinviato il parere. Nel vuoto il Consiglio nazionale dei commercialisti ha approvato il 23 settembre le Linee guida per la stima, diffuse il 16 ottobre e richiamate dalla bozza di bando-tipo come parametro di riferimento. Si stima il valore negoziale equitativo, non il valore di mercato né quello dell’azienda, e tanto meno l’avviamento. Entrano le opere inamovibili e le manutenzioni straordinarie utili a chi subentra, restano fuori ombrelloni, lettini e arredi, che l’uscente può cedere a parte. L’equa remunerazione vale al più un anno di rendimento normale per ciascun investimento del quinquennio.

In Calabria tutto questo arriva su un terreno più fragile che altrove. Con la legge regionale n. 15 di maggio e le linee guida approvate dalla Giunta il 14 ottobre, la Regione ha affidato ai Comuni costieri la verifica della scarsità della spiaggia e dell’interesse transfrontaliero certo, da cui dipende se si andrà a gara. I criteri sono concreti, il piano comunale di spiaggia, almeno il 30 per cento di spiaggia libera, quattro metri quadrati a persona, almeno cinquanta metri ancora concedibili, e la Regione ne verifica gli esiti. È un lavoro istruttorio delicato, perché la Corte di giustizia, con l’ordinanza del 10 luglio, ha chiesto che la scarsità sia accertata come un fatto, con criteri obiettivi e verificabili, e su questi strumenti regionali il confronto con il diritto europeo resta aperto.

Poi ci sono il mare e il meteo. I ripristini fatti dopo i cicloni Harry e Ulrike rientrano nell’indennizzo, perché lo stato di emergenza è stato deliberato a gennaio e a marzo, ma vanno al netto dei ristori ricevuti. Con un quarto della costa bassa in erosione secondo l’ISPRA, la vita utile di molte opere è incerta, e il perito dovrà motivare usura e obsolescenza con particolare cura. Gran parte dei nostri stabilimenti sono poi piccole imprese familiari, che spesso non tengono una contabilità separata della spiaggia, non sempre conservano la documentazione di lavori fatti in vent’anni e hanno usato crediti d’imposta per il Mezzogiorno o per la ZES unica, che andranno sottratti. Il rischio concreto è che un’impresa con investimenti veri non riesca a provarli.

Il consiglio, per imprese e Comuni calabresi, è non aspettare il bando. Le imprese ricostruiscano oggi il fascicolo di ogni investimento, dalla fattura al pagamento, e il quadro degli aiuti ricevuti, partendo dal Registro nazionale degli aiuti di Stato. I Comuni, soprattutto i più piccoli, preparino date di riferimento, lotti e attestazioni sulla conformità delle opere, che il perito non accerta e assume dagli atti. Documentare oggi ciò che domani andrà provato costa poco, scoprirlo a gara bandita costa l’indennizzo.

Sono i temi che porterò domenica a San Nicola Arcella, nel Salone Filomena Barletta, dove il convegno, aperto alla cittadinanza e agli operatori balneari e turistici e moderato da Nicoletta Toselli, metterà allo stesso tavolo amministratori, professionisti e imprese. Interverranno il consigliere comunale Domenico Donadio, il presidente dell’Ordine dei commercialisti di Paola Ciriaco Riente, il revisore legale Ciro Monetta, il sindaco di Praia a Mare Antonino De Lorenzo per l’ANCI Calabria e il presidente regionale del SIB Antonio Giannotti. È la composizione giusta, perché la perizia sta esattamente all’incrocio tra Comuni, imprese e professionisti.

Ad agosto scrivevo su queste pagine che l’indennizzo non protegge l’uscente dal mercato, ma lo rende possibile. Lo confermo, con una postilla imparata sul campo. Perché funzioni servono tre cose che oggi in molti Comuni ancora mancano, documenti veri da parte delle imprese, regole chiare da parte degli enti e periti davvero terzi. Il resto è contenzioso.

*dottore commercialista e pubblicista